نام فایل : قولنامه و مبايعه نامه
فرمت : .doc
تعداد صفحه/اسلاید : 44
حجم : 140 کیلوبایت
قولنامه
نوشته اي است غالباً عادي حاكي از توافق بر واقع ساختن عقدي در مورد معيني كه ضمانت اجراي تخلف از آن پرداخت مبلغي معين است. اين توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدني است. قولنامه يك عمل حقوقي حاصل اراده دو طرف است كه خواسته اند با اين عمل، حقوق و تكاليفي در روابط حقوقي خود ايجاد كنند مضاف بر اين كه ماده ۱۰ قانون مدني كه مبتني بر اصل آزادي قرارداد هاست عمل آنها را به رسميت مي شناسد و در روابط حقوقي آنها مؤثر است. براي پي بردن به ماهيت واقعي قولنامه بايد به عقيده طرفين توجه شود. ممكن است قولنامه فقط به امضاي يكي از طرفين رسيده باشد و در واقع تعهدي يكطرفه باشد. در اين قبيل اسناد كه فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدني نبوده و لازم الوفا نيست.
آنچه صرفاً قولنامه است و ترتيب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانوني و شرعي ندارد و دادگاه ها نمي توانند طرفين را الزام به وفا نمايند. اما اگر در قولنامه مسأله خريد و فروش يا معامله مال غير منقولي كه قانوناً بايد با سند رسمي واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حكايت از وقوع بيعي ميان طرفين نمايد و داراي امضاي طرفين باشد و جز اين امر مطلب ديگري در آن گنجانده نشده باشد، چنين سند يا قولنامه اي از مصاديق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمي نمي توانند به آن اعتبار يا ترتيب اثر دهند. مگر در موارد استثنا.
اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادي ميان دو طرف باشد كه يك طرف به موجب آن قرارداد متعهد مي شود مال غير منقول خود را به فلان مبلغ كه قسمتي از آن را حين تنظيم قرارداد دريافت مي دارد، انتقال دهد و طرف ديگر هم آن را بپذيرد و هر دو آن را امضا نمايند چنين قولنامه اي در حقيقت يك قرارداد است و تعهد ابتدايي نيست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذينفع مي تواند از طريق مراجع قضايي الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مي تواند حكم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نمايد و ممكن است متن قولنامه به نحوي تنظيم گردد كه دلالت نمايد بر اين كه قصد طرفين آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در اين صورت دادگاه مي تواند در صورت تقاضاي خواهان، حكم به الزام به انجام معامله رسمي و پرداخت وجه الالتزام صادر نمايد.
آثار تنظيم قولنامه در دفاتر اسناد رسمي
احد حسينعليزاده
[1]
. سردفتر دفتر اسناد رسمي شماره 108 تبريز.
[1]
در آغاز، بايد عرض كنم كه بحث لزوم ثبت قولنامه بايد مسبوق به تصويب قانون باشد. در غير اين صورت هر كسي ميتواند ابطال چنين آئيننامهاي را از ديوان عدالت اداري بخواهد، زيرا آنچه كه در قوانين ما اصل است، اختياري بودن ثبت اسناد است و موارد اجباري به موجب نصوص صريح 46 و 47 و 48 قانون ثبت مشروحاً بيان شده است و آئيننامه هم نميتواند خالق الزام در به ثبت رسانيدن قولنامه در دفاتر اسناد رسمي باشد، مگر اينكه گفته شود كه الزامي در كار نخواهد بود و طرفين اگر از بنگاه معاملاتي بخواهند، در آن صورت قولنامه آنها در دفترخانه به ثبت خواهد رسيد، و تنها در اين صورت اين عمل حقوقي در راستاي ماده 10 قانون مدني قابل توجيه خواهد بود، و اگر الزامي هم در كار نباشد حق وتكليفي به وجود نخواهد آمد پس بايد چارهاي انديشيد تا خداي ناكرده دستورالعمل و آئيننامهاي كه به تصويب رياست معظم قوهقضائيه خواهد رسيد مصون از تعرض باشد. با عنايت به اهم مشكلاتي كه فقط به بعضي از آنها در فراخوان كانون سردفتران مركز اشاره شده مطلب معنونه مهمتر و بالاتر از آن است كه بتوان چنين مشكل بزرگ اجتماعي را تنها در قالب يك دستورالعمل ساده و آن هم در يك فرصت بسيار كوتاه و با تعيين ضربالاجل نسخه نوشت، چنين حركت بزرگي بايد پشتوانه قانوني داشته باشد مهمترين رئوس مطالبي كه بايد مطمح نظر باشد عبارتند از:
1 ـ اگر الزام بنگاهها و مردم موضوع اصلي دستورالعمل پيشنهادي باشد لاجرم مخالف مواد 46 و 47 قانون ثبت خواهد بود.
2 ـ در شرايط فعلي تمامي بنگاههاي معاملاتي اعم از مسكن و اتومبيل مجوز فعاليت خود را از اتحاديههاي صنفي كه آنها نيز زيرنظر وزارت بازرگاني هستند كسب مينمايند. اگر قوهقضائيه بدون جلب نظر اتحاديههاي صنفي و خصوصاً وزارت بازرگاني دستورالعمل الزامآوري را تصويب نمايد قطعاً اصل تفكيك قوا خدشهدار خواهد شد مگر اينكه سازمان ثبت اسناد واملاك كشور را به اجراي بند 5 قسمت الف تبصره 32 قانون بودجه سال 80 كه سازمان موظف است اشتغال به شغل مشاوران املاك و خودرو را بررسي نمايد، مكلف نمائيم تنها در آن صورت سازمان ميتواند درحدود قوانين، دستورالعملهاي مربوطه را صادر و اجراي آنها را از بنگاهها بخواهد.
3 ـ در سال 1382 وزارت مسكن و شهرسازي دستورالعمل و ضوابط پيشفروش واحدهاي آپارتمان را مورد تصويب قرارداد، لهذا جلب نظر وزارت مزبور درتدوين چنين دستورالعملي خالي از فايده نخواهد بود.
4 ـ استعمال لزوم ثبت مبايعهنامه در دفاتر اسناد رسمي عبارت صحيحي به نظر نميرسد، حاصل مشاجرات علماي فن در اين زمينه توجهاً به مواد 46 ـ 47 ـ 48 قانون ثبت (قولنامه) يا تعهد به بيع است نه مبايعهنامه، و سندي هم كه توسط دفاتر اسناد رسمي به صورت رسمي تنظيم خواهد شد قولنامه يا تعهدنامه خواهد بود.
5 ـ نظر فراخوان كانون فقط منصرفه معاملات واقع در بنگاههاي مسكن است بنا به اهم مشكلاتي كه پس از تنظيم قولنامه مطرح شده همان مشكلات در بنگاههاي اتومبيل نيز جاري و ساري است.
6 ـ طرح مذكور بايد شامل معاملات انتقال املاك و مصالحه سرقفلي و خودرو باشد و مثلاً اجاره بايد استثناء بر آن باشد، زيرا اجاره عادي مقبول قانون موجر و مستأجر مصوب 1376 ميباشد.
7 ـ در كنار مزايايي كه براي تنظيم و ثبت قولنامهها در دفاتر اسناد رسمي وجود دارد پيشبيني ميشود كه پارهاي از مردم عادي، قولنامه تنظيمي در دفاتر اسناد را به خاطر رسميت آن، بيع قطعي تلقي نموده و به جهت كمهزينه وغيرتشريفاتي بودن آن،خود را بينياز از تنظيم سند بيع قطعي و مصالحه سرقفلي بدانند مخصوصاً اينكه دايره اجراي ثبت ضمانت بسيار محكمي است كه بالاخره بدون اينكه روزي به وجود فروشنده نيازي باشد خريدار يا وراث او ميتوانند مورد قولنامه را به صورت تمليكي، آن هم از طريق اجراي ثبت به نام خود انتقال دهند، مضافاً اينكه ارزش و بار اثباتي چنين قولنامهاي مستحكمتر از وكالتنامههاي متضمن نقل و انتقال ميباشد زيرا جنون و موت و سفه احد متعاملين هم نميتواند چنين تأسيسي را از هم بگسلد.
از بعد مادي قضيه هم ميشود به برههاي از زمان اشاره نمود كه هزينههاي قطعي خودرو با وكالت آن اختلاف بسياري پيدا كرده بود تا جايي كه اكثريت قريب به اتفاق نقل و انتقالات خودروها به خاطر غير تشريفاتي و كمهزينه بودن آن از طريق وكالت مورد معامله قرار ميگرفت. سازمان ثبت اسناد واملاك براي متوقف نمودن اين رويه از اهرم هماهنگسازي هزينههاي قطعي و وكالت سود جست، نتيجه حاصله برعكس وضعيت اول بود يعني آمار نقل وانتقالات قطعي بر آمار نقل و انتقالات وكالت فزوني گرفت، و در حال حاضر استفاده از وكالت در نقل و انتقال خودروها فقط در موارد استثنايي مثلاً عدم دسترسي به وكيل استفاده ميگردد. به نظر ميرسد وضعيت تزلزلآميز قولنامههاي تنظيمي در بنگاهها موجب ميشود كه بالاخره طرفين معامله خصوصاً خريدار جهت تنظيم سند قطعي و يا وكالت اجباراً در دفترخانه حاضر شوند، اما اگر قولنامه به صورت رسمي در دفاتر اسناد، ثبت گردد اين اميد از بين خواهد رفت. در شرايطي كه نويسندگان محترم فراخوان كانون فرقي بين مبايعهنامه و قولنامه قائل نيستند از مردم عادي چه انتظاري ميتوان داشت؟ ماده 12 آئيننامه ماده 20 قانون دفاتر اسناد رسمي، دفترخانهها را از تصديق امضاي ذيل معاملات مربوط به اموال غيرمنقول را منع نموده است، علت حكم واضح است زيرا در عرف مردم با مبلغ 10500 ريال ميشود يك معامله مثلاً شصت ميليون توماني را رسميت بخشيد حال تصور فرمائيد اگر چنين عملي به صورت رسمي و آن هم در اوراق مخصوص و بهادار و با مهر پرسي و با هزينه 31750 ريال صورت گيرد در نظر عرف مردم يعني معافيت از بوروكراسيهاي اداري و ماليات نقل و انتقال و عوارضات و خلافيهاي شهرداري وحق بيمه سازمان تأمين اجتماعي و حقالثبت و حقالتحرير.
عليايحال حقير منكر مشكلاتي كه در تنظيم قولنامهها در بنگاهها وجود دارد نيستم وعقيدهمندم كه بايد راهحل اصولي پيدا كرد، اما راهحل آن نيست كه قولنامهها الزاماً در دفاتر اسناد رسمي تنظيم گردد، قولنامه بايد در نظر عرف بايد همان قولنامه بماند و ما نبايد چنين تأسيسي را بعد از 73 سال از تاريخ قانون ثبت بر هم زنيم و آثار گرانبهاي مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت را خنثي نمائيم. من پيشنهاد ميكنم ريشه حل مشكلات را در مديران و گردانندگان بنگاهها و سازمان ثبت اسناد و املاك جستجو نمائيم. براي استقرار اين ايده دو راهحل زير پيشنهاد ميگردد:
الف ـ اگر سازمان ثبت برابر بند 5 قسمت الف تبصره 32 قانون بودجه سال 80 مديران بنگاهها را از ميان دارندگان ليسانس حقوق قضايي انتخاب و انتصاب نمايد و يا به بنگاهي كه فاقد مشاور فني (ليسانس حقوق قضايي) باشد اجازه فعاليت ندهد، بسياري از مشكلات احصاء شده قطعاً حل خواهد شد. اين حركت يك نتيجه بسيار مثبت ديگري هم خواهد داشت و دولت و مجلس هم بايد از هر جهت پشتيبان سازمان ثبت اسناد و املاك باشند و آن جنبه اشتغالزايي طرح است بدون اين كه ريالي بار مالي بر دولت داشته باشد.
ب ـ اگر سازمان ثبت اسناد و املاك پايگاهي را در سايت اينترنتي تحت عنوان اطلاعات مربوط به املاك (بازداشتي ـ رهني) و اشخاص (ممنوعالمعامله ـ محجور ـ ورشكسته) و اسناد (اسناد جعلي، اوراق مفقودي و سرقتي و غيره...) ايجاد نمايد همان افراد ليسانس حقوقي كه در بنگاهها به كار گرفته شدهاند ميتوانند در عرض چند ثانيه پاسخ اهم مشكلاتي كه بدان اشاره شد قبل از تنظيم قولنامه مدنظر داشته باشند. در خاتمه خاطر نشان ميكنم كه به دليل فقدان چنين سايتي خود دفاتر اسناد رسمي نيز در معرض رنج و عذابند زيرا اطلاعات استحصالي به دليل ورود اطلاعات ناقص (اشتباه در پلاك اصلي و فرعي و بخش و مشخصات سجلي ناقص اشخاص و مسامحات كاربران) قابل اعتماد نميباشند، من از كانون محترم سردفتران تقاضا دارم تصور نكنند كه نوشتن قولنامه در دفاتر اسناد رسمي اهم مشكلات احصاء شده را حل و فصل خواهد نمود و هم ناني را به سردفتران ارزاني خواهد كرد. تقاضا ميشود بيشتر دقت شود، چرا كه انديشيدن به منافع بلند مدت اجتماع و جامعه صنفي سردفتران منافع بلند مدت اجتماع و جامعه صنفي سردفتران بهتر و ماندگارتر از بهتر و ماندگارتر از منافع كوتاه مدت و آني است.
قرارداد تشكيل بيع
نويسنده : دكتر مهدي شهيدي
...
مبلغ قابل پرداخت 26,500 تومان