نام فایل : سرقفلي-وقوانين-حاكم-بر-آن-13-ص

فرمت : .doc

تعداد صفحه/اسلاید : 12

حجم : 62 کیلوبایت

سرقفلي وقوانين حاكم بر آن
سرقفلي كه در فرانسه تحت عنوان
Foundde Commerce
ودر حقوق انگلستان تحت عنوان
Will Good
از آن تعريف شده ، پديده اي تقريباً نوظهور در كشور ماست وبه همين لحاظ در ابتدا بحثهاي زيادي در خصوص حليت يا عدم حليت آن وجود داشت ، اما بيشترين ايراد در حول وحوش عنوان كسب يا پيشه يا تجارت بود . اما پيرامون سرقفلي با وجود فتاواي اخير فقها به خصوص حضرت امام (ره) ديگر شكي در حليت آن باقي نمانده است ، حضرت امام (ره) ديگر شكي در كتاب تحرير الوسيله مي فرمايند : مالك مي تواند براي اجاره دادن محل هر مقدار كه بخواهد به عنوان سرقفلي از مستاجر بگيرد ومستاجر نيز اگر حق اجاره به غير داشته باشد ، در اثناي مدت اجاره مي تواند ملك را اجاره دهد وبراي اجاره دادن مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دوم بگيرد . پس از تصويب روابط موجر ومستاجر در سال 39 وبه دنبال آن قانون مصوب 1356 كه ماده الحاقيه به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365 واخيراً قانون مصوب 1376 شكي در حليت آن وجود ندارد .
اما سرقفلي چيست ؟ در فرهنگ فارسي سرقفلي پولي است كه مالك در قبال اجاره ملك خود از مستاجر مي گيرد ودر فرهنگ حقوقي ؛ وقتي پولي كه مستاجر دوم (به معني اعم) از مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض مي دهد وهمچنين مستاجر اول به موجر مالك مي دهد . اما معني اصطلاحي وعرفي كه هم اينك مردم به آن آشنا مي باشند اينست كه در صورت واگذاري مورد اجاره ملك مبلغي پول به عنوان سرقفلي از مستاجر مي گيرد وبا اجاره متعرف آنرا به تصرف مستاجر مي دهد . البته در همين خصوص نيز دو نوع تعريف از سرقفلي ارائه گرديده است :
1. نوع اول سرقفلي :

مستاجر اول حق خود را به مستاجر دوم واگذار كند ودر قبال اين واگذاري مبلغي را (كه با هم به توافق رسيده اند) دريافت دارد . 2. نوع دوم ؛ امروزه مرسوم است كه هر گاه شخصي بخواهد ملك خود را جهت استفاده شغلي براي كسبي اجاره دهد ، قبلاً مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت مي دارد واين اقدام از آنجا نشأت گرفته است كه مالكين دريافته اند موضوع سرقفلي امري است عرفي ورايج ، پس به جاي اينكه ديگران از اين نعمت بهره مند شوند بهتر است خود متنعم گردد نكته اي كه همواره مورد بحث فراوان بين حقوقدانان بوده است ، در رابطه با مفهوم اصطلاح سرقفلي وحق كسب يا پيشه يا تجارت بود، عده اي معتقدند كه سرقفلي با حق كسب يا پيشه يا تجارت تفاوت دارد وبا استدلالهايي تحت اين عنوان كه اختصاص يك فصل به عنوان حق كسب وپيشه وتجارت در قانون 1356 وعدم ذكر عنوان سرقفلي واستدلالهاي ديگر كه بعضاً در آراء صادره از دادگاهها هم اين تفكيك لحاظ گرديده را مي بينيم كه دوستان ارجمند مي توانند براي ديدن تفصيل اين بحث به كتاب بهمن كشاورز تحت عنوان سرقفلي وحق كسب يا پيشه يا تجارت مراجعه فرمايند . اما عده اي ديگر معتقدند كه حق سرقفلي كه در قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1339 از آن به عنوان حق كسب وپيشه وتجارت آمده است حقي است كه به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره كردن محل كسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي شود ودر عرف بازار نيز وقتي مي گويند تاجري سرقفلي مغازه اش را فروخت ، يعني آنرا تخليه كرد وبه ديگري واگذارد واين مفهوم هيچ گاه شامل انتقال سرمايه تاجر ونام تجاري او نمي شود .3. پيرامون همين موضوع نيز از اداره حقوقي قوه قضائيه در نظريه مورخ 19/4/72 استعلام گرديد آيا سرقفلي همان كسب يا پيشه يا تجارت است ؟ كه اداره مذكور چنين پاسخ داد : سرقفلي همان كسب يا پيشه يا تجارت است كه طبق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 به مستاجر همان محل اختصاص دارد وبين اين دو اصطلاح عرفي وقانوني تفاوتي نيست وهر دو به يك معني است ، نظريه شماره 1488 مورخ 9/5/63 شوراي نگهبان نيز در اين خصوص قابل تأمل است در اين نظريه آمده .... 3. حق كسب يا پيشه يا تجارت در ملك مذكور در ماده 19 ق.ر.م رم عنوان شرعي ندارد ، اگر مقصود سرقفلي باشد بايد طبق تحرير الوسيله عمل شود ..... البته با تصويب ق.ر.م رم مصوب 1376 واختصاص فصل دوم اين قانون تحت عنوان سرقفلي وتيصره ماده 10 همين قانون كه مطالبه هر گونه وجهي خارج از مقررات اين قانون ور روابط استيجاري را ممنوع نموده است ديگر شكي باقي نمي ماند كه قانونگذار اين دو مفهوم را يكي انگاشته ضمن اينكه ايرادات وارده نيز بدين وسيله مرتفع گرديده از طرفي عرف نيز در برداشت همين مفهوم را برگزيده وعنوان حق كسب يا پيشه يا تجارت براي مردم نامأنوس وناآشنا است . از طرفي تفكيك بين اين دو عنوان باعث مي شود كه مالكين به لحاظ عواقب اقتصادي سنگين كه در آينده در هنگام تخليه برآنها تحميل مي گردد ، از اجاره دادن اماكن خود به ديگران خودداري نمايند كه حد متضمن نوعي انحصارطلبي وبر خلاف سياستهاي نظام اقتصادي ومشاركتي مي باشد .
ماهيت سرقفلي
عده اي معتقدند سرقفلي حق تقدم در اجاره است . يعني مستاجر دراجاره كردن محل بر سايرين مقدم است وبه دليل اينكه مستفاده از ماده 19 وبه ويژه تبصره 2 قانون موجر ومستاجر مصوب 1356 حق سرقفلي (كسب يا پيشه يا تجارت) از مال غير منقول وموضوع اجاره قابل تفكيك نيست وتنها با واگذاري محل اجاره قابل انتقال است يعني مستاجر نمي تواند خود در محل بنشيند وسرقفلي آن را نيز انتقال دهد وديگر اينكه به موجب تبصره 2 ماده 19 انتقال حق كسب يا پيشه يا تجارت تنها با تنظيم سند رسمي امكان دارد واين در حاليست كه مي دانيم انتقال اموال منقول اصولاً نياز به تنظيم سند رسمي ندارد واين الزام ويژه انتقال املاك است ( مواد 46.22 تا 48 قانون
ثبت ) پس احتمال تقويت مي گردد كه قانون گذار سرقفلي را نيز در حكم حقوق ومنافع مربوط به املاك آورده است .
عده اي ديگر معتقدند كه سرقفلي از جمله حقوق منقول است ؛ يعني همان حق تاجر بر مشتريانش ومعتقدند فايده عملي آن پيروي از حقوق اسلامي است ، چون زوجه از همه اموال منقول ارث نمي برد . اگر سرقفلي را غير منقول بدانيم زوجه ارث نمي برد ، ولي اگر منقول تلقي كنيم ارث مي برد . از طرفي ، بعضي مي گويند هر چيز كه قابل داد وستد وداراي ارزش اقتصادي باشد ، مال محسوب مي گردد . پس سرقفلي هم مال است ، البته از اموال غير مادي كه تحت عنوان غير منقول فقط براي اموال مادي صادق است . حقوق مادي هم مثل حقوق شفعه كه ارث مي برد در حكم اموال منقول است ، لذا سرقفلي هم از حقوق مالي است در حكم اموال منقول .
فايده عملي اين بحث در آثار مترتب برآن است مي دانيم كه در خصوص طرح دعاوي راجع به اموال منقول وغير منقول يا حقوق راجع به آن دعاوي در دادگاهي اقامه مي گردد كه مال غير منقول در حوزه آن واقع شده حتي اگر خوانده در حوزه آن مقيم نباشد ( ماده 12 قانون آئين دادرسي مدني مصوب 79) ودعاوي راجع به اموال منقول طبق قاعده در دادگاه محل اقامت خوانده (ام 11 ق ا.ر.م) مطرح مي شود . همچنين نحوة توقيف واجراي اينگونه اموال از مجموع نظرات صرفنظر از استدلالات نظريه اول قويتر وبه نظر قانون نزديكتر به صواب است به خصوص با وضع ماده 62 آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا وطرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجراي مصوب 1355 واصلاحي سال 76 كه مقرر مي دارد ، بازداشت حقوق مديون نسبت به سرقفلي يا منافع جايز است لكن مزايده آن به لحاظ رعايت منافع اشخاص ثالث جايز نيست ، در صورت بازداشت منافع ، مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتي وابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمي اعلام مي گردد . از طرفي با عنايت به ماده 99 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 كه مقرر مي دارد ؛ قسمت اجرا توقيف مال غير منقول را با ذكر شماره پلاك ومشخصات مالك به طرفين واداره ثبت محل اعلام مي كند البته ما معتقد نيستيم كه سرقفلي در اين تقسيم بندي ( اموال منقول وغير منقول) قرار مي گيرد .، اما به لحاظ ارتباط در هر دومورد تبعيت از اين تقسيم بندي مي كنند يعني در اموال منقول ، منقول تبعي ودر غير منقول ، غير منقول تبعي مي باشند . البته حال كه صحبت از حقوق مالي وغير مالي هم به ميان آمد ، تعريفي از هركدام ارائه گرديد كه مطرح نمودن آن در اينجا خالي از لطف نمي باشد ، حق غير مالي امتيازي است كه هدف آن رفع نيازمنديهاي عاطفي واخلاقي انسان است . موضوع اين حق روابط غير مالي اشخاص است . ارزش داد وستد را ندارد وبه طور مستقيم قابل ارزيابي به پول ومبادله نيست ؛ مانند حق زوجيت و ولايت وحضانت . بر بيشتر اين حقوق آثار مالي بار است ، چنانكه حق وراثت سبب مي شود كه شخص دارايي مورث خود را تمليك كند و..... حق مالي نيز امتيازي است كه حقوق هر كشور ، به منظور تأمين نيازهاي مادي اشخاص ، به آنها مي دهند ، هدف از ايجاد حق مالي تنظيم روابطي است كه به لحاظ استفاده از اشياء بين اشخاص وجود دارد . اين دسته از حقوق برخلاف گروه نخست قابل مبادله وتقويم به پول است مانند حق مالكيت ، حق انتفاع و..... موضوع قابل بحث ودرخور تامل در اين مقاله اين است كه آيا سرقفلي قابل توقيف واجراست ؟
البته در بحثهاي پيشين اين موضوع بطور مختصر ذكر گرديد اما شرح تفصيلي آن را بيان مي نماييم : دراين خصوص نظر يكسان وجود ندارد .
1- عده اي معتقدند چون اين حق قائم به مستاجراست وتا به جهتي مورد حكم محكمه واقع نشود مال محسوب نمي شود وقابل توقيف نيست وچون ماده 240 ق.آ.د.م ( قانون سابق ، وماده 55 قانون تسريع محاكمات مصوب 1309 مقرر داشته براي توقيف در مقام اجراي قرار تامين يا اجراي حكم ، مال لازم است نه حق مالي
لذا توقيف اين حق ، كه حق مالي است ، نه خود مال ميسر نيست .
2- نظر ديگر اين است كه اين حق را نبايد در شمار اموال موجود متوفي آورد ، زيرا حقي است احتمالي كه ممكن است به دست نيايد زيرا با تخلف مستاجر در تاءديه اقساط اجاره يا ارتكاب تغيير در نگهداري از مورد اجاره وتغيير شغل از بين مي رود . البته براي ديدن نظرات تفصيلي وبه لحاظ رعايت اختصار مي توان به كتب موجود در اين زمينه مراجعه نمود .
البته در راستاي حمايت از حقوق طلبكار بايد ايم مطلب را پذيرفت كه نظريه اكثريت واقليت قضات در قابليت توقيف سرقفلي نيز همسو مي باشد ، يعني توقيف سرقفلي به عنوان يك حق مالي در آراء بدهي دارنده اين حق را جايز دانسته اند .
نكته اي كه در اينجا لازم به توضيح به نظر مي رسد ، اين است كه مشكل همانگونه كه قبلاً هم نظر داده شد ، جايي است كه مستاجر مرتكب تعدي يا تفريط گرديده است چرا كه در اين مورد هيچ گونه سرقفلي به وي تعلق نمي گيرد تا بتواند تأمين كننده حقوق طلبكار باشد . همينطور اين امر مي تواند باعث شود كه مستاجر جهت ايزاء طلبكار در مورد اجاره تعدي وتفريط نمايد .
سؤال قابل بحث ديگر كه مي توان در اينجا مطرح نمود اين است كه آيا سرقفلي به وارث يا وارث متوفي متصل مي شود ؟ در بحثهاي پيشين بيان گرديده كه سرقفلي حق مالي است . بنابراين چنين حقي پس از فوت مورث به ورثه اش منتقل مي گردد ، همچنون حق شفعه . در واقع پس از فوت مورث كليه اموال واز جمله حقوق مالي به ورثه منتقل وهر يك از آنها به نسبت سهم خويش در آن سهيم مي گردند ودر واقع مشاعاً مالك مي شوند . در صورتي كه براي مستاجر سرقفلي ايجاد شده باشد ورثه نمي توانند هر يك به نسبت سهم خويش از مالك يا موجر سرقفلي بگيرند وبعضاً هم تمايل به ادامه داشته باشند . گفتيم عقد اجاره عقد لازمي است كه به فوت هيچ يك از طرفين منحل نمي شود مگر در صورت وجود شرط بنابراين ، آنچه كه مسلم است اين است كه حق مذكور در صورت تخليه ودر ضمن آن به مالك وبه همين ترتيب به ورثه تعلق مي گيرد . لذا تعدادي از آنها نمي توانند خواستار سرقفلي وتعداد ديگر خواستار ادامه رابطه استيجاري باشند . بنابراين در جهت حفظ حقوق مالك بايد تأمل بر اعمال اين حق ( درخواست سرقفلي به طور كلي) از طرف وارث گرديد ( همانطور كه در شفعه اعمال چنين حق به ضرر فروشنده مي باشد واز نظر قانونگذار ممنوع گرديده است ) . بنابراين پس از پرداخت سرقفلي در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل نموده باشد . وارث مي توانند با دريافت سرقفلي به قيمت عادله روز به نسبت سهم خويش آن را تقسيم كنند ونه به صورت انفراد . سؤال ديگر كه در اينجا لازم وضروري به نظر مي رسد ودر جلسه قضات دادگستري استان تهران نيز مطرح گرديد است كه : با توجه به تبصره 2 ماده 6 قانون رابطه موجر ومستاجر مصوب 1376 در مورد پرداخت قيمت عادله روز سرقفلي كه مستلزم رسيدگي است ، آيا تخليه موكول به پرداخت اين حق است ؟
اكثريت قريب به اتفاق قضات نظرشان بر اين بوده كه چون سرقفلي به مستاجر منتقل شده است ومستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را از موجر دارد ، وجود مستاجر ونوع كسب و وضعيت مورد اجاره در تعيين قيمت عادله روز مؤثر مي باشد . كه با تخليه آن طبعاً تغيير در اجاره ممكن است نتوان قيمت واقعي وعادله روز را معين نمود واز اين حيث مضر به حقوق مستاجر مي باشد ، واز لحاظ عدالت اجتماعي هم مستاجر بايد بتواند با دريافت سرقفلي محل ديگري را تهيه نمايد ، نتيجتاً تخليه منوط به پرداخت مي باشد .
اقليت با اين استدلال كه تخليه موكول به پرداخت سرقفلي ( به قيمت عادله روز) نيست وپس از پايان مدت تصرفات مستاجر جواز شرعي وقانوني ندارد وماده 3 ق روابط موجر ومستاجر سال 76 هم تاكيد دارد كه ظرف يك هفته تخليه صورت خواهد گرفت . طبق ماده 4 همين قانون اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا قرض الحسنه .... گرفته باشد ، تخليه وتحويل مورد اجاره موكول به استرداد اين وجه است . در اين فرض ( وديعه يا قرض الحسنه ) موضوع ومبلغ معين است واصولاً نيازي به رسيدگي نيست وقانونگذار هم به همين خاطر تخليه را موكول به استرداد آن وجه نموده ، در حالي كه مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز ممكن است .
صرفاً يك ادعا باشد كه به اثبات نرسد . به علاوه ، مبلغ آن نيز در ابتدا مشخص نيست وقانونگذار هم در اين فرض تخليه را موكول به پرداخت قيمت عادله روز ننموده است بلكه به مستاجر حق مطالبه آن را داده ومستاجر مي تواند وضعيت مورد اجاره را هنگام تخليه تأمين دليل كند تا از اين حيث ضروري متوجه او نباشد ماده 5 همين قانون هم مزيد اين معناست به نظر عقايد اكثريت منطقي وبه عدالت نزديكتر مي باشد جداي از اينكه نظريه دوم نيز در خور تأمل است از ملاك ماده 4 ق.ر.م رم سال 76 نيز مي توان استفاده وآن را در جهت نفع مستاجر به كار برد .
...